Reforma Tributária amplia impactos no setor imobiliário e exige reorganização estratégica das empresas

Lucas Bernardes

A Reforma Tributária brasileira trouxe mudanças profundas para o mercado imobiliário. Com a promulgação da Emenda Constitucional 132/2023 e a regulamentação promovida pela Lei Complementar 214/2025, o setor passa a conviver com um novo modelo de tributação baseado no Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e na Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), tributos que substituirão gradualmente ICMS, ISS, PIS, Cofins e IPI até 2033.

Embora a proposta tenha como um de seus pilares a simplificação tributária, o impacto prático para empresas e investidores do setor imobiliário vai muito além da redução do número de tributos. O novo regime amplia significativamente a incidência tributária sobre operações imobiliárias e exige adaptação imediata das estruturas contratuais, societárias e financeiras.

Impacto 

A nova legislação passou a abranger de forma mais ampla atividades como compra e venda de imóveis, locação, cessão onerosa, arrendamento, incorporação, administração imobiliária, corretagem e construção civil. Além das empresas do setor, determinadas operações realizadas por pessoas físicas também poderão ser alcançadas pelo novo sistema, especialmente em situações de alienações frequentes ou receitas relevantes provenientes de locação.

Apesar da ampliação da incidência tributária, o modelo prevê mecanismos de redução de impacto fiscal. Entre eles estão redutores da base de cálculo vinculados ao custo de aquisição ou construção do imóvel, além de reduções estimadas de alíquotas para determinadas operações. Operações de venda e incorporação poderão contar com redução aproximada de 50%, enquanto atividades de locação e cessão onerosa podem alcançar reduções de até 70%. Locações residenciais de curta duração também receberam tratamento diferenciado.

Revisão do modelo operacional 

No entanto, os impactos não se limitam à carga tributária. Fundos imobiliários, holdings patrimoniais, FIAGROs e empresas de administração imobiliária precisarão revisar modelos operacionais, estruturas societárias e estratégias de precificação para manter eficiência financeira no novo cenário.

A reforma inaugura um ambiente de maior rastreabilidade fiscal e exige integração entre departamentos jurídicos, contábeis e financeiros. Contratos imobiliários, sistemas de gestão e projeções de fluxo de caixa precisarão ser reavaliados com urgência.

Prevenção

Mais do que uma mudança tributária, o setor imobiliário passa por uma transformação estrutural que exigirá planejamento, governança e atuação preventiva para redução de riscos e preservação da competitividade nos próximos anos.

Lucas Bernardes do Escritório Bernardes & Azevedo Advogados Associados

Escritório especializado em Direito Empresarial, Tributário e Imobiliário, com atuação estratégica, preventiva e orientada a resultados. Atua na estruturação societária, planejamento tributário e suporte jurídico para empresas, investidores e operações imobiliárias complexas. 

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