O limite do direito de propriedade: Airbnb e a vida em condomínio

Há algum tempo, em uma viagem que unia lazer e trabalho a uma cidade onde já havíamos residido, minha esposa e eu optamos pela liberdade e pela economia de alugar um apartamento por meio da plataforma Airbnb. Recentemente, ao planejarmos uma nova estadia a trabalho no mesmo local, tentei buscar aquele imóvel e notei que ele não estava mais disponível no aplicativo. Ao fazer contato direto com o proprietário, ele me revelou que o condomínio havia proibido a atividade. Alguns dias atrás, após ler sobre a recente decisão do STJ que exige a aprovação do condomínio para a oferta de locação diária de imóveis em plataformas, como o Airbnb, por exemplo, recordei-me exatamente desse imóvel. Lembro-me de comentar com minha esposa durante a nossa primeira hospedagem que, por mais que a estadia estivesse excelente para nós, se eu fosse morador daquele pequeno edifício de poucos apartamentos, eu certamente não gostaria de conviver com a rotatividade diária de estranhos.

Essa percepção prática ilustra perfeitamente o conflito urbano atual entre o direito de propriedade do dono do imóvel e o direito ao sossego, à segurança e à saúde dos demais moradores. Diante do crescimento acelerado das plataformas digitais de hospedagem, cabe questionar até onde vai a liberdade individual quando ela esbarra no bem comum da coletividade condominial.

Por muito tempo a discussão jurídica pairou em uma zona cinzenta. De um lado, os defensores da livre exploração patrimonial sustentavam que proibir a locação por temporada violaria o direito de dispor do próprio bem. Do outro lado, as administrações dos prédios apontavam para o aumento na demanda de serviços de portaria e a quebra da expectativa de moradia estritamente residencial, descaracterizando a destinação do local.

Com a recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça jogou luz sobre a matéria ao consolidar um entendimento fundamental. A corte superior firmou a tese de que a exploração econômica de imóveis por meio de plataformas digitais de curta temporada possui natureza de hospedagem e comercial, diferenciando-se da locação residencial convencional. Diante disso, o tribunal reconheceu a legitimidade da assembleia geral de condomínio para proibir ou regulamentar a prática, desde que haja previsão expressa na convenção ou aprovação em votação com quórum qualificado de dois terços dos condôminos.

Essa decisão judicial traz um equilíbrio necessário. Ela não significa uma proibição automática das plataformas, mas devolve aos próprios moradores o poder soberano de decidir os rumos da sua comunidade. A advocacia desempenha um papel de liderança preventiva e consultiva nesse cenário. O profissional do Direito deve atuar de forma estratégica, orientando os síndicos na condução de assembleias juridicamente seguras e na redação de cláusulas convencionais claras. Da mesma forma, o advogado protege o investidor ao analisar a convenção do prédio antes da aquisição do imóvel. A pacificação desses conflitos demonstra que o direito de propriedade é legítimo, mas deve sempre exercer a sua função social.

Caio Gonçalves, advogado, formado pela Universidade de Itaúna, inscrito na OAB/MG. Especialista em Direito Processual Civil pela PUC Minas e atuante nas áreas de Direito do Consumidor e Direito Imobiliário. Presidente da OAB Jovem de Divinópolis e Diretor Regional da OAB-e. Contato: caiogoncalves.adv@gmail.com